Em São Paulo, um importante instrumento urbanístico tem ganhado força, mas ao mesmo tempo se tornado um desafio para as incorporadoras: a obrigatoriedade de fachadas ativas. De acordo com a prefeitura, prédios com mais de 20 metros de frente precisam reservar o térreo para espaços de uso não residencial, com acesso direto para a rua. A ideia é valorizar a convivência entre comércio, serviços e moradia, além de combater o isolamento dos quarteirões, que, ao serem fechados por muros ou grades, aumentam a sensação de insegurança para os moradores.
Como incentivo, as incorporadoras têm a possibilidade de construir além dos limites tradicionais, com uma contrapartida que permite aumentar a área construída no terreno. O objetivo é claro: promover a vida urbana, gerar movimento nas ruas e criar bairros mais dinâmicos e seguros.
As fachadas ativas são aquelas que colocam a vida urbana em contato direto com a rua. Em vez de muros ou garagens no térreo, os prédios apresentam vitrines, cafés, lojas, serviços. A ideia é criar um ambiente mais seguro, dinâmico e acessível para quem circula pela cidade.
Esse conceito é defendido por urbanistas e arquitetos como uma ferramenta para estimular a vida urbana, reduzir a criminalidade e aumentar o valor dos imóveis. Em teoria, todo mundo ganha: os moradores têm conveniência; os comerciantes, fluxo de pessoas; e a cidade, vitalidade.
Mas na prática, muitos desses espaços permanecem fechados por anos, o que levanta uma questão: onde está o problema?
Segundo especialistas, a dificuldade de ocupação das fachadas ativas está relacionada a diversos fatores técnicos e mercadológicos. Avraham Dichi, fundador da Bayit, destaca que incorporadoras são especialistas em imóveis residenciais e normalmente não têm equipes dedicadas para vender ou administrar imóveis comerciais, como as fachadas ativas. “Quando o valor desses imóveis comerciais representa uma parcela pequena do total do empreendimento, não faz sentido investir em estrutura especializada para comercializá-los”, explica.
Além disso, problemas de projeto — como excesso de pilares internos, falta de exaustores, vagas de estacionamento insuficientes e ausência de áreas para carga e descarga — limitam a atratividade desses espaços para potenciais lojistas. A localização também é um ponto fraco: muitas fachadas estão em ruas sem saída ou com baixa visibilidade, reduzindo o fluxo de clientes e, consequentemente, o interesse dos varejistas.
Otávio Zarvos, fundador da incorporadora Idea!Zarvos, conta que sua empresa consegue evitar esses entraves porque, desde o início, trabalha com imóveis comerciais em seus projetos. “Metade dos prédios que construímos são comerciais, o que nos permite desenvolver fachadas ativas mais adaptadas ao comércio e com maior versatilidade”, diz. Ele ainda destaca que manter parte desses imóveis sob gestão direta da incorporadora facilita a adaptação ao mercado e a manutenção da ocupação.
Entretanto, o cenário prático tem se mostrado bem mais complexo. Muitos desses espaços comerciais entregues como fachadas ativas acabam ficando vazios por longos períodos. Isso gera custos para as incorporadoras, condomínios e proprietários que ficam com a responsabilidade de administrar ou vender esses imóveis.
Um levantamento da consultoria CBRE, que acompanha o mercado imobiliário paulistano, apontou que, entre 2015 e 2028, estão previstos 234 mil metros quadrados de fachadas ativas na capital, sendo que 63% já foram entregues. No entanto, cerca de 80% desses espaços enfrentam problemas de absorção — ou seja, dificuldade para serem ocupados. Esse dado é confirmado por pesquisa da Associação Comercial de São Paulo (ACSP), que registra altas taxas de vacância nesses imóveis. Nos próximos anos, cerca de 87 mil metros quadrados adicionais serão lançados, o que pode agravar esse cenário de espaços ociosos.
Diante da dificuldade de comercialização, o leilão desses espaços tem surgido como alternativa para as incorporadoras. A You, Inc, por exemplo, colocou cinco fachadas ativas à venda em leilão com descontos entre 40% e 50%, localizados em bairros nobres como Pinheiros, Vila Mariana, Vila Madalena e Brooklin.
Outro grande desafio para a ocupação das fachadas ativas é o preço pedido pelas incorporadoras. Hirata, da CBRE, e Zarvos afirmam que muitas vezes o metro quadrado das fachadas ativas é vendido pelo mesmo valor, ou até mais caro, que o metro quadrado residencial. No entanto, o valor justo para o comércio depende diretamente do faturamento que a loja poderá gerar naquele local — uma métrica difícil de calcular para quem não possui dados precisos.
Além disso, a maior parte da oferta dessas fachadas está concentrada nas zonas Sul e Oeste de São Paulo, regiões com mais de 181 mil metros quadrados previstos até 2028. Já a zona Norte, por exemplo, conta com menos de 7 mil metros quadrados, criando um desequilíbrio na oferta. “Tem alguns bairros com deficiência de serviços, e nesses locais a procura por lojas é muito alta”, observa Cláudio Carvalho, fundador da AW Realty, que vai inaugurar uma galeria comercial na avenida Braz Leme.
Para as incorporadoras, a venda dessas fachadas — ou sua utilização como parte do pagamento pela aquisição de terrenos — é a melhor alternativa para recuperar capital. Entretanto, o mercado varejista, principal interessado em ocupar esses espaços, está cada vez mais “pró-locação”, devido ao alto custo do capital para compra de imóveis comerciais.
Nesse contexto, o leilão surge como uma alternativa para encontrar investidores interessados em assumir esses imóveis com descontos. Thiago Aguirre, CEO da Taba Leilões, destaca que esse modelo já é comum entre bancos, que recebem fachadas ativas como parte de pagamento por terrenos e posteriormente as vendem em leilões para liberar caixa. Essas fachadas estão concentradas em regiões valorizadas como Pinheiros, Higienópolis, Jardins e Consolação.
Quando ocupadas por comércio, as fachadas ativas contribuem para a criação de cidades mais “caminháveis” — onde as pessoas têm mais opções de serviços e lazer próximos de casa. Simone Santos, sócia-diretora da consultoria Binswanger Brazil, ressalta que imóveis comerciais de rua têm vida útil curta, já que a dinâmica urbana muda rapidamente. “Estar no térreo de um prédio dá mais estabilidade para o comerciante, que cria vínculo com o endereço e o bairro”, afirma.
A pesquisa da Associação Comercial aponta que supermercados e lojas de conveniência são os principais ocupantes das fachadas ativas hoje. Para diversificar o uso e aumentar a ocupação, Gustavo Favaron, CEO do GRI Institute, sugere que esses espaços possam ser transformados em coworkings, escritórios ou serviços. Simone Santos concorda e acrescenta que essas opções são especialmente interessantes para fachadas mais “escondidas”, que sofrem com baixa visibilidade.